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Imposta comunale sugli immobili a Salerno, le informazioni sulle aree fabbricabili

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Area fabbricabile


La definizione è data dall’art. 2, comma 1, lettera b), del D. Lgs. n. 504/92. La norma prima della modifica operata dall’art. 39, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, stabiliva:

“per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilizzazione".

La norma così formulata ha dato luogo negli anni ad un copioso contenzioso e piu’ volte è stato fatto ricorso alla sezione tributaria della Corte di Cassazione al fine di stabilire il momento dal quale un terreno diviene edificabile  e quindi assoggettato all’ICI.

La situazione si complica in quanto prima dell’attuale formulazione della norma in questione, l’area fabbricabile è diversamente definita dalle disposizioni applicative di altri tributi; il che conduce a soluzioni differenti a seconda del sistema impositivo di volta in volta considerato. Tralasciamo le vicende giurisdizionali che si sono  susseguite successivamente all’emanazione dell’art. 11-quaterdecies, comma 16 del d.l. n. 203/2005, che dava alla norma del D. Lgs. n. 504/92 un’interpretazione autentica, con efficacia quindi retroattiva ,ex-tunc, disponendo come segue:

“ai fini dell’applicazione del D. Lgs. 504/92, la disposizione dell’art. 2, comma 1, lettera b), SI INTERPRETA nel senso che un’area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.


La norma non è riuscita a fare chiarezza, e la conseguenza è stata quella di un aumento dei ricorsi avverso accertamenti dei Comuni; tant’è che la Corte di Cassazione con la sentenza n. 10062 dell’8 marzo 2005 rimette gli atti alle Sezioni Unite per dirimere il contrasto interpretativo circa l’individuazione del quando i terreni debbono essere qualificati come aree fabbricabili. Il legislatore interviene nuovamente sulla nozione  di area fabbricabile, allo scopo di eliminare ogni possibile contrasto tra le parti e dando una definizione univoca di area fabbricabile, con  l’art. 36, comma 2, del d.l. del 4 luglio 2006, n. 223, di conversione nella legge del 4 agosto 2006, n. 248, disponendo che:

“ai fini delle imposte sui redditi, dell’IVA, dell’imposta di registro e dell’ICI un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

Di recente, la pronuncia della Corte Costituzionale, con ordinanza n. 41/2008, pone fine alla tormentata questione con una decisione favorevole ai Comuni. Con tale ordinanza, il terreno diviene fabbricabile dal momento in cui viene ad essere ricompreso in uno strumento urbanistico generale, anche se non definitivamente approvato dalla Regione e mancante  dei relativi strumenti attuativi.

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